樓下漏水戶住進五星級飯店

一、新聞分析

2015/2/2,聯合報 記者王宏舜有一則報導(躲漏水住五星飯店 誰埋單?自己付大半


樓下漏水戶住進五星級飯店

二、新聞摘要

有一處北市內湖星雲街一戶社區豪宅,樓下羅姓商人,由於樓上劉姓鄰居裝潢導致樓下漏水四年,天花板滲水,他家客廳、和室和次臥室都遭殃。經協調多年無效後,便提起侵權告訴,要求樓上住戶需賠償樓下住戶暫住維多麗亞酒店三十一萬元住宿費。 樓上住戶認為本來就有油漆剝落、滲水的情形,而二○一○年樓下住戶發現漏水問題時,樓下屋子「無人使用」。且漏水與他無關。 法官判決樓上住戶對於樓下住戶應回復原狀,負清除壁癌、防水責任;容忍樓下住戶雇工進入修繕,總計賠償八十一萬元。(八十一萬元包含羅因房屋修繕投宿飯店的費用,但法官認為不能依羅住進五星級飯店的費用計算,應依附近租屋行情給付,只准許羅七周、共八萬七千五百元的租屋費。)

法官主要依據如下:
  1. 樓下水電費單據認為「有人居住」。
  2. 且樓上住戶進行裝修工程。
  3. 法院傳喚建商,建商說當年交屋的地板是拋光石英磚,現在樓上住戶不但改換大理石磚,馬桶浴缸都移位,也未依正確工法在陽台鑿洞。
  4. 法院另囑第三方防水單位進會鑑定,認為樓上防水層施作「顯然不足」。
  5. 樓下住戶主張民法和公寓大廈管理條例,請求劉容忍他雇工入屋修繕,並賠償他損失。


三、新聞評論

其實,飛鼠工程看過許多樓上樓下住戶漏水問題。但多半樓上住戶配合度很低。原本,只需要花幾萬元小錢就能處理的工程,樓上住戶往往都不願意出,寧可等到樓下提告。一但進行訴訴時,樓下住戶多半會提出樓上修繕及樓下屋內修繕,此時賠償金額會以數十倍大幅提高。
但此次新聞,有一個特點。就是樓下住戶,提出外出住宿權,法管也判淮了。惟金額部份略作調整。飛鼠工程認為,樓下住戶,可能少作了一個步驟,這也是大部份樓上樓下漏水糾紛,很重要的一環,那就是,「意思表示」。樓下住戶於搬入飯店前,應該先發一份「存證信函」,要求樓上住戶限期修繕,否則,將樓下無法住宿及外出住宿費用每日多少金額,將由樓上住戶負責(及其他重要事項)。如此一來,對於法律訴訟時,這一部份,才有機會依照存證信函,爭取到較高的金額。


四、法律依據

     
  1. 公寓大廈管理條例:第六條第一項(二)他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線,必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時,不得拒絕。
  2.  
  3. 損害賠償責任:民法第184 條第1 項前段規定,因故意或過失,不法侵害他人之權 利者,負損害賠償責任。
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  5. 請求修繕權:民法第767條規定,所有人對於無權占有或侵奪其所有物者,得請求返還之。對於妨害其所有 權者,得請求除去之。有妨害其所有權之虞者,得請求防止之。
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  7. 追償的期限:民法第197條規定,因侵權行為所生之損害賠償請求權,自請求權人知有損害及賠償義務人時 起,二年間不行使而消滅,自有侵權行為時起,逾十年者亦同。
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  9. 侵權行為之成立6 個要件:(1) 加害 行為、(2) 侵害法律所保護之法益、(3) 致生損害、(4) 行 為之不法、(5) 行為人有責任能力、(6) 故意過失,如不具 備上開中之任一要件者,即不成立一般侵權行為。